Вывод квартиры в нежилой фонд позволяет сохранить все преимущества, которыми обладает собственник помещения, и при этом сэкономить на стоимости аренды.В силу сложности и обширности законодательных актов, процедура согласования представляет собой длительный процесс, полный множества «подводных камней».Ознакомление со всеми нюансами, запрещающими или разрешающими перевод квартиры в нежилой фонд, займет у неосведомленного человека много времени и сил. Потребуется побывать во многих инстанциях и собрать массу документов, на основании которых уполномоченными органами будет принято окончательное решение о согласовании.Оптимальное решение для ускорения и упрощения процедуры перевода – заручиться помощью профессионалов.
Этапы:
- подготовка технического заключения о возможности перевода квартиры в нежилой фонд;
- составление проектной документации;согласование проектов в надзорных органах;
- получение разрешений на проведение реконструктивных работ (устройство отдельного входа, крыльца, фасадные работы и т. д.);
- проведение инвентаризации, а также получение новых документов в БТИ;
- прохождение Мосгорэкспертизы;
- оформление земельно-правовых отношений;
- оформление акта о вводе объекта в эксплуатацию.
Стоимость и сроки перевода в нежилой фонд в каждом конкретном случае определяются индивидуально. Все зависит от сложности заказа. В среднем, на сбор и согласование документации требуется от 6-ти месяцев.
Кроме сложности проекта и технического заключения на конечную стоимость услуги влияют следующие факторы:
- месторасположение квартиры (район, в котором находится помещение);
- функциональное назначение площади: офис, магазин, аптека, парикмахерская и т. д.;
- общая площадь объекта;расположение коммуникаций: их отсутствие или наличие в том месте, где будет располагаться отдельный вход.
Какую квартиру можно перевести в нежилой фонд?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, возможностью перевода в нежилой фонд обладает не каждое помещение.На согласование можно рассчитывать, если квартира соответствует следующим условиям:имеется возможность оборудования отдельного входа, независимо от жилой части помещения (лестничная площадка в данном случае – часть здания). Для этой цели могут использоваться лоджии или окна;дом не должен значиться в планах капитального ремонта и реконструкции, числиться в списке аварийных строений, а также не подлежать сносу;помещение не используется для постоянного проживания;право собственности на переводимый объект не обременено правами третьих лиц;объект расположен на первом этаже дома (согласно распоряжению мэра г. Москва №560-РМ от 11 ноября 1994 г.). Перевод квартиры выше первого этажа возможен лишь в том случае, если нижележащие помещения уже находятся в нежилом фонде и на жилплощади не числятся зарегистрированные лица.
Документы для перевода
Для согласования перевода в надзорных инстанциях от собственника потребуется следующий пакет документов:
- заявление о переводе (с подписью владельца жилья и указанием причин, по которым он хочет перевести квартиру в нежилой фонд);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на переводимый объект;
- проект переустройства помещения;бумаги из БТИ (поэтажный план, экспликация, техпаспорт);
- выписка из домовой книги и справка ДЕЗ;
- заключение-разрешение от организации, ответственной за обслуживание дома;
- санитарное и пожарное заключение о том, что -помещение может быть переведено в нежилой фонд;для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
Основные согласующие инстанции:
ГУ МЧС РФ по г. Москва;Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры (ГУП «ГлавАПУ»);
Управление Роспотребнадзора в г. Москва;
Городской трест геолого-геодезических и картографических работ в г. Москва (ГУП «Мосгоргеотрест»);
Дирекция единого заказчика («ДЕЗ»);
Государственная жилищная инспекция г. Москвы;
Государственное учреждение инженерной службы (ГУ ИС).
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Перевод квартиры в нежилой фонд – длительная и трудоемкая процедура, которую можно разделить на несколько этапов:
1-й этап (6-8 месяцев):
Подготовка технического заключения и составление проекта.
Заказ и получение документов в БТИ.
Заказ ситуационного плана в ГУП «ГлавАПУ» и геоподосновы в ГУП «Мосгоргеотрест».
Согласование проектной документации в необходимых инстанциях.
Заполнение и подписание протокола по согласованию отдельного входа.
Получение разрешения на перевод в столичном Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.
2-й этап (начинается с момента получения разрешения в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и занимает от 4 до 6 месяцев):
Выполнение полного регламента строительно-монтажных работ, предусмотренных проектом.
3-й этап (от 3 до 6 недель):
Сдача подготовленного объекта в эксплуатацию комиссии.
4-й этап (до 4 недель):
Получение в БТИ новых документов.
5-й этап (до 4 недель):
Получение правоустанавливающих документов на переведенное помещение.
Сложности, с которыми можно столкнуться при согласовании перевода:
- газовые заглушки в переводимых квартирах должны устанавливаться исключительно сотрудниками «Мосгаза», по специально разработанному проекту;
- если новый ввод газовой трубы входит в помещение сверху, требуется согласие соседа. Также разрешение требуется при установке
- козырька или уличного тамбура;
- так как при обустройстве отдельного входа (создание крыльца и т.д.) затрагивается общедомовая собственность, может
- потребоваться согласие собственников жилья всего многоквартирного дома на данные изменения;при устройстве крыльца следует учитывать расположение все коммуникаций в данной зоне;
- ремонтно-строительные работы могут проводиться только предприятием, обладающим Свидетельством СРО о допусках на конкретные виды работ.
